O contrato a ser firmado com a administradora deve ser bastante minucioso. Todos os serviços contratados devem estar especificados, de acordo com as necessidades do condomínio.É conveniente especificar também as taxas extraordinárias cobradas pela empresa, como despesas de escritório e outras. Principais itens a verificar no contrato:
- Taxa mensal a ser cobrada(valor ou porcentagem). Varia de 5 a 10%, diminuindo dentro deste percentual de acordo com a receita do condomínio. Comerciais têm cobrança superior aos residenciais (em média, 20% a mais). Condomínios que optem por ter conta bancária individual também paga mais: cerca de 30%.
- 13ª taxa no mês de dezembro:deve estar prevista no contrato, para ter validade legal. Cobrar a 13ª taxa é uma prática cada vez menos adotada no mercado.
- Funcionários:a administradora pode cuidar apenas da folha de pagamento e do recolhimento dos encargos, ou ser responsável por todos os aspectos, da contratação à homologação do desligamento na Delegacia Regional de Trabalho. A opção e o detalhamento dos serviços prestados neste aspecto devem estar especificados no contrato.
- Conta “pool” ou vinculada:o condomínio pode optar por deixar seu dinheiro em uma conta comum da administradora (conta “pool”), ou ter sua própria conta (vinculada).
- Assessoria jurídica:muitas oferecem este serviço gratuito, para solução de dúvidas. Os honorários advocatícios para ações de cobrança e trabalhistas são cobrados à parte, geralmente.
- Previsão Orçamentária:elaboração das previsões mensais e anuais.
- Fornecedores:na maioria dos casos, a empresa se compromete a conseguir, sempre que possível, três orçamentos para o produto ou serviço que o condomínio necessita, para o síndico indicar qual a escolha (sua ou da assembleia) e autorizar a compra ou contratação.
- Pagamento de contas e multas:deve constar um item em que a empresa se responsabiliza por pagar em dia as contas designadas pelo síndico, arcando com eventuais multas e juros por atraso.
- Seguros:a contratação e renovação podem ficar a cargo da administradora, que deve informar ao síndico as melhores opções, com orçamento, para que este escolha e autorize a contratação. De qualquer modo, é sempre o síndico o responsável legal pelos seguros feitos.
Onde as administradoras geralmente cobram taxa extra:
- Assembleias:Participação de funcionários em assembleias e reuniões do corpo diretivo.
- Internet:Algumas administradoras disponibilizam a situação financeira do condomínio em seus sites na Internet, para facilitar a comunicação com o síndico. O acesso às informações se dá através de senha. Como todos os serviços incluídos na taxa cobrada, deve ser mencionado no contrato.
- Despesas gerais:transporte, escritório (papel, impressão).
- Certidões:de/ para órgãos públicos (RAIS, DIRF, antecedentes criminais de funcionário e outros).
- Homologaçãode demissão de funcionário.
- Gerenciamento de receitas do condomínio, como espaços alugados para publicidade, antenas de telecomunicações e outros.
Algumas questões de rotina – previstas em contrato – não necessitam da autorização do síndico: emissão do balancete mensal, geração de previsões orçamentárias mensais e anuais, pagamento de contas de água, luz etc., recolhimento de encargos dos funcionários.
Fonte: SindicoNet |
