O advogado especializado em direito imobiliário e administrador de condomínios, Arnon Velmovitsky, explica que a melhor forma de resolver isso é a prevenção: “A convenção é o que rege o condomínio, mas nesse período, vale o administrador fixar alguns lembretes como em relação ao uso dos salões e piscina e também conscientizar sobre o uso de água e luz”.

Uma boa ideia é convocar uma força-tarefa para inspecionar em todas as áreas do condomínio e verificar se há vazamentos, que aumentam consideravelmente o consumo de água. Outro passo é o síndico se organizar antecipadamente e fazer uma análise minuciosa do que se tem em caixa e das estimativas de gastos até dezembro. “Posso adiantar que o aumento de consumo de água chega a 32% e o de energia, dependendo do prédio, pode subir em até 50%”, explica o especialista.

Quando a conta não fecha

É importante também que o síndico desenvolva um trabalho de prevenção à inadimplência crônica do condomínio, chamando o morador para conversar, entender o problema e negociá-lo.

“Muitas vezes o morador quer pagar a dívida, então esse diálogo ajuda o síndico a verificar a melhor forma de lidar com a situação”, diz Velmovitsky.

Com mais gente, maior o uso e maiores as chances de necessitar de reparos nas áreas comuns. “Ele pode fazer o controle de horários ou rodízios para o uso. Alguns prédios costumam distribuir pulseirinhas de manhã entre os moradores que irão usar a piscina naquele dia. E, para economizar com os elevadores, pode-se desligar alguns durante os horários de menor fluxo”, recomenda.

Nas casas, o consumo com ar condicionado tende a ser maior

Os moradores tendem a sofrer no fim de ano com custos resultantes das férias, visitas de familiares e o calor do verão. O consumo de ar-condicionado cresce. Para reduzir os gastos, é bom também manter o aparelho limpo, para que gaste menos e instalá-lo no alto, para que demore menos tempo para esfriar o ambiente. Para economizar água, o morador pode instalar válvula dupla na privada, redutores de vazão nos chuveiros e reaproveitar a água usada no banho para lavar o chão.

Quem viaja e tem medo de que bandidos percebam as luzes apagadas pode instalar um timer ou lâmpadas com fotocélulas, que acendem quando escurece. Uma dica é retirar os eletrodomésticos da tomada, que gastam energia mesmo desligados ou em stand by.

Dicas de economia – Condomínios

• Instale lâmpadas de LED e sensores de presença;
• Nas garagens, verifique quais lâmpadas são realmente úteis e quais podem ser desligadas;
• Implante um rodízio para o uso da piscina em épocas de maior pico. Uma dica é distribuir pulseirinhas para os moradores que forem utilizar a área naquele dia;
• Desligue a maioria dos elevadores do condomínio durante as horas de menor fluxo;
• Faça uma inspeção com a equipe do prédio para detectar possíveis vazamentos;
• Instale válvula dupla nas descargas dos banheiros das áreas comuns;
• Verifique a possibilidade de implantar um sistema de reuso de água da chuva;
• Os painéis fotovoltaicos, que armazenam energia solar, também são um bom investimento. O condomínio pode usá-los para manter as luzes acesas durante a noite;
• Peça para o seu zelador fazer a manutenção do jardim com regador em vez da mangueira;
• A mangueira também deve ser abolida para a limpeza de calçadas ou áreas comuns. Use vassoura;
• O aluguel da cobertura para empresas instalarem antenas de TV pode ajudar a arrecadar dinheiro para o prédio.

Fonte: SindicoNet

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No residencial Piazza Navona, no centro de Criciúma, o síndico Domingos Tomé acompanha há dois meses no Whats App, aplicativo para smartphones, um grupo especialmente criado para os condôminos do prédio. “A iniciativa surgiu em uma reunião sobre segurança, e a maioria dos moradores aderiu”, explica. O síndico conta que os participantes ficaram bem entusiasmados com a ideia. “Se algum morador esquecer os faróis do carro acesos na garagem, por exemplo, alguém pode avisar pelo grupo, como já aconteceu”, afirma.

A ação de juntar os moradores em uma tecnologia acessível pelos smartphones também aumentou a cordialidade e os aproximou em datas comemorativas. “Às vezes acontecem cumprimentos, como desejar um bom dia e uma boa tarde. No dia das mães, também, mensagens de parabéns foram colocadas no grupo”, comenta. Tomé ressalta que, como os telefones ficam mais acessíveis a partir da inserção do grupo, caso seja necessário mandar algum recado específico para alguém, pode chamar em uma conversa em particular. “Mas como nem todos os moradores estão no grupo, a comunicação tradicional também precisa continuar funcionando”, lembra o síndico, que atua há quatro anos na gestão do prédio.

Criar grupos restritos também pode facilitar a comunicação, como incluir os conselheiros em um grupo específico, sendo que até mesmo a empresa administradora pode participar. “Participo de alguns grupos de condomínios, e assim ficamos sabendo com mais rapidez o que está acontecendo. Por exemplo, esses dias a subsíndica de um prédio renunciou ao cargo, e podemos agilizar os trâmites para a transição quando ela veio assinar os papéis na administradora”, conta Thiago Sombrio, gerente de uma empresa administradora em Criciúma. Em outro residencial, o administrador acompanhou por fotografias postadas no grupo algumas obras feitas no prédio. “Essa comunicação é bastante prática”, destaca.

Dicas para conversas em grupo no Whats App

– Envie informações de interesse comum: lembre-se de que todos convivem no mesmo condomínio e que o grupo foi criado em prol dessa característica específica.

– Foque nos assuntos relevantes do prédio, como acontecimentos importantes e registros pertinentes, como a conclusão de uma obra.

– Evite se exaltar ou motivar assuntos que possam gerar polêmica ou atrito entre os moradores, como inflamar discussões sobre esportes, política ou religião, por exemplo. Fique de olho também no horário das mensagens.

– Caso se inicie uma conversa paralela com um morador, se não for um assunto de interesse comum, inicie uma conversa em particular.

Novas tecnologias a favor do síndico

Ao optar por uma tecnologia para facilitar a comunicação entre síndico e moradores, é possível garantir, além da segurança das informações, a certeza de que os tópicos levantados terão o devido encaminhamento. Hoje, o mercado já dispõe de sistemas e aplicativos desenvolvidos especialmente para gestão de condomínios. “Nesse tipo de sistema é possível registrar ocorrências e agilizar determinadas rotinas administrativas do prédio, como a emissão de segunda via da taxa de condomínio, o agendamento do uso do salão de festas e até mesmo o registro de controle de segurança na portaria”, explica Everton Pitz, especialista na área de gestão de tecnologia para condomínios.

As funcionalidades desses sistemas específicos vão além dos aplicativos utilizados apenas para comunicação, como no Whats App ou a partir da criação de grupos no Facebook, e se tornam mais confiáveis para os síndicos, especialmente a longo prazo. “É fundamental para uma boa gestão condominial que o síndico em exercício tenha acesso às informações das gestões anteriores”, esclarece Pitz, lembrando que o ideal é que todas as conversas entre moradores e síndicos por meios eletrônicos fiquem registradas e constem em um histórico que seja de propriedade do condomínio.

No sistema, tanto o síndico quanto os moradores podem acessar os dados, cada um com o perfil de usuário específico, para acompanhar o que está acontecendo. “Alguns sistemas estão disponíveis tanto para computadores quanto para celulares, o que aumenta a praticidade de uso e a transparência da gestão”, explica Everton Pitz.

Fonte: Condomínio SC

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1) Saber ouvir as partes. Quando há problemas no condomínio, tente entender os fatos, para além das versões que uma ou outra parte do problema produzem. Veja o que cada lado tem a dizer, observe o comportamento de cada um, e ouça um terceiro, como o zelador. Assim, você evita tomar partido muito explicitamente.

2) Ter uma boa comunicação com o zelador. Este profissional é seu elo de contato com os condôminos e com os funcionários. É ele quem mais circula entre todos, quem recebe primeiro as informações, opiniões, reclamações. Faça dele sua comunicação informal e verifique se as mensagens estão chegando sem muita distorção.

3) Transparência nas prestações de contas e nas atitudes. Saiu de moda a figura do síndico linha-dura, centralizador e acima de qualquer suspeita, a quem a maioria dos condôminos assinaria um cheque (ou uma procuração) em branco. O país se democratizou, e por outro lado, houve o crescimento da corrupção em todos os setores. Por tanto, o que as pessoas esperam é clareza e honestidade nas prestações de contas à assembleia, anualmente e sempre que inquirido por esta.

4) Paciência. Se for necessário explicar um determinado ponto 10 vezes, faça isso. Em um condomínio, convivemos muitas vezes com pessoas provenientes de diferentes culturas e níveis educacionais. Assim, é preciso perceber que nem todos entendem nossas intenções imediatamente, às vezes é preciso de um bom tempo e insistência paciente para nossa “mensagem” ser assimilada.

5) Conheça os condôminos. Cada morador tem sua personalidade, entenda cada um e ajuste sua forma de negociar para cada tipo. Não adianta ter sempre o mesmo discurso. Sem abrir mão de seus princípios e ideias, aprenda a expô-los de acordo com o perfil do condômino, sua idade, sua profissão, sua família, seu modo de ser.

6) Procure incentivar a participação dos condôminos. A participação traz ao condômino o senso de que o cuidar do condomínio é uma tarefa comunitária – ao contrário da percepção comum, de que o condomínio é um prestador de serviços ao condômino.

7) Ser discreto. Não comentar com um condômino o que aconteceu com o outro, como por exemplo, visitas de oficiais de justiça, brigas de família, inadimplência. Como síndico, você acaba recebendo muitas informações, mas cuidado com elas. Muitas podem ser inclusive boatos, lançados em seus ouvidos por alguém que espera que você os espalhe. A discrição o ajudará a ter o respeito e a confiança de todos.

Problemas comuns e soluções recomendadas

• Peça ao zelador para falar com o causador do barulho. Se isso não resolver verificar se o fato é frequente. Confirmado, analise se fere algum regulamento ou lei do silêncio, se for o caso envie uma advertência.
• Animais de estimação.Fazer valer o que está escrito no Regulamento Interno. Não ser tolerante, mas não se esquecer de ter como provar infrações para aplicar o regulamento.
• Briga de vizinhos.Não intervir a princípio, pois o síndico não é polícia. No entanto, e estiver afetando o condomínio com barulho excessivo, ameaça à segurança, agir com bom senso e atitude firme, sem tomar partido das pessoas, mas sim de valores e ideias.
• Baixo quórum na assembleia.Não marcar a reunião em época de férias, semana com feriado prolongado, etc. Mandar a convocação com antecedência adequada e escrita de uma forma a induzir o comparecimento, ressaltando os pontos mais importantes e polêmicos.
• Condômino tem direito a 2 vagas. As vagas são espaçosas e o morador possui 2 carros pequenos e comprou um terceiro para o filho. Supôs, ele, que tem direito de colocar os 3 carros nas 2 vagas. Solução dada: Já que o condômino interpreta que na vaga poderia ser colocado 3 carros, foi decidido que a garagem fosse um bem comum e qualquer condômino poderia estacionar na terceira vaga. O condômino alugou uma vaga de um vizinho.
• Salão de festas.O salão de festa tem um pequeno jardim externo e o condômino insistiu que poderia colocar mesas e cadeiras no jardim (área comum). Foi colocado que ele teria que permitir que qualquer condômino pudesse sentar nas cadeiras do jardim durante a festa, pois elas estavam em área comum. Resultado, ele optou por restringir a festa ao salão.

Fonte: Sindico Net

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Um dos fatores que podem ajudar bastante a atrair os moradores para as reuniões condominiais é incrementar temas importantes com outros que possam atrair o interesse deles. Assuntos realmente relevantes que possam deixar as assembleias com um período de tempo menor e menos cansativas.

Da mesma maneira, em condomínios grandes, uma boa opção é fazer um pequeno evento depois da assembleia, como por exemplo, um coquetel, um lanche ou mesmo um eventual sorteio de prêmios.

Outra boa dica que pode dar muito resultado é desenvolver comissões específicas para que todos os condôminos possam participar, como comissões de decoração, de obras e de síndicos-mirins, entre outros.

Fonte: Seu Condomínio

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Este acórdão é muito interessante, porque esclarece, ainda, que “assim, todos os moradores do edifício são partes legítimas e diretamente interessadas em saber se os demais condôminos estão honrando com seus compromissos condominiais, porque se tal não ocorrer eles sofrerão diretamente com eventual inadimplência, seja pela cobrança de terceiros ou de empregados ou até mesmo com a desvalorização do apartamento por ausência de conservação e regular manutenção do prédio. Não se trata de ingerência na vida privada do indivíduo, mas de direito de cada um daqueles que vive em uma comunidade restrita poder ficar sabendo o que exatamente se passa com o bem comum”.

Se a publicação do nome, desde que com o intuito de informar os demais condôminos, restrita ao condomínio, não dá origem à indenização por danos morais, a publicação do número das unidades, muito menos.
Encontramos inúmeros acórdãos nesse sentido, entendendo que não é vexatório a administradora colocar, no balancete mensal, o número da unidade devedora.

Um bom exemplo desse entendimento é o acórdão datado de 1998 (Apelação Cível nº 036.633-4/1-00), cujo resumo é o seguinte: “Indenização – Dano Moral – Condomínio – Circular anexada junto ao quadro de avisos fornecendo relação de apartamentos em débito com condomínio. Divulgação feita pelo síndico em razão de deliberação manifestada em Assembléia Geral, mas que se restringiu ao âmbito da comunidade e aos círculos dos moradores do Edifício – Admissibilidade – Proprietários dos apartamentos têm o direito de saber a respeito da saúde financeira do imóvel. Inexistência de exagero ou ilícito a acolher pedido indenizatório reclamado na inicial. Inaplicabilidade de normas contidas no Código de Defesa do Consumidor face ao disposto na Lei nº 4.591/64 – Recurso Desprovido”.

Acredito que, como as taxas condominiais recaem sobre as unidades autônomas, independentemente de quem seja seu proprietário, é preferível que as administradoras e os síndicos não coloquem os nomes dos proprietários, unicamente porque pode haver alteração. Mas devem colocar os números das unidades e os valores, sempre, para que todos os outros integrantes da massa condominial saibam por quem estão pagando taxas maiores, a fim de que todas as contas (salários, encargos, manutenção etc.) possam ser saldadas durante o mês.
Não há o que temer, desde que o objetivo seja o de comunicar, a quem interessa, quem não está em dia com o pagamento das despesas condominiais. E não se alegue que infringe o Código de Defesa do Consumidor, porque entre condôminos não há relação de consumo e, portanto, não se aplica o CDC.
Sobre o autor
* Daphnis Citti de Lauro é advogado, formado pela Faculdade de Direito da Universidade Mackenzie e especialista em Direito Imobiliário, principalmente na área de condomínios e locações. É autor do livro “Condomínios: Conheça seus problemas”, sócio da Advocacia Daphnis Citti de Lauro (desde 1976) e da CITTI Assessoria Imobiliária, que administra condomínios e locações e atua como síndica terceirizada.

Fonte: Jornal Extra / Por: Daphnis Citti de Lauro

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O artigo 482 da Consolidação das Leis Trabalhistas (CLT) trata da questão da demissão por justa causa e, nele, contém uma divisão entre infrações leves e graves, sendo que, as leves, são as que podem gerar advertências.

Uma advertência pode ser dada a um funcionário que cometa uma falta considerada leve. Ela poderá ser verbal ou por escrito.

É recomendado que seja por escrito para que haja a formalização da advertência. O documento formal será útil em caso de necessidade de produção de prova em Juízo.

São consideradas faltas leves: atrasos, faltas sem justificativa, má vontade no trabalho e negligência.

A advertência serve como tentativa de mudar a conduta do empregado e deve ser aplicada no momento em que o problema ocorre.

Para tirar suas dúvidas:

ARTIGO 482 DA CLT

Art. 482. Constituem justa causa para rescisão do contrato de trabalho pelo empregador:

a) ato de improbidade;
b) incontinência de conduta ou mau procedimento;
c) negociação habitual por conta própria ou alheia sem permissão do empregador, e quando constituir ato de concorrência à empresa para a qual trabalha o empregado, ou for prejudicial ao serviço;
d) condenação criminal do empregado, passada em julgado, caso não tenha havido suspensão da execução da pena;
e) desídia no desempenho das respectivas funções;
f) embriaguez habitual ou em serviço;
g) violação de segredo da empresa;
h) ato de indisciplina ou de insubordinação;
i) abandono de emprego;
j) ato lesivo da honra ou da boa fama praticado no serviço contra qualquer pessoa, ou ofensas físicas, nas mesmas condições, salvo em caso de legítima defesa, própria ou de outrem;
k) ato lesivo da honra ou da boa fama ou ofensas físicas praticadas contra o empregador e superiores hierárquicos, salvo em caso de legítima defesa, própria ou de outrem;
l) prática constante de jogos de azar.
Parágrafo único. Constitui igualmente justa causa para dispensa de empregado a prática, devidamente comprovada em inquérito administrativo, de atos atentatórios à segurança nacional.

Fonte: SíndicoNet

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Uma moradora em tenta dormir até mais tarde, mas não consegue por causa dos ininterruptos latidos dos três cães da sua vizinha do andar de cima. E não longe dali, outro morador, sofre com o forte odor permanente que entra pela janela da sala causado pelos gatos da sua vizinha. Certamente você já viveu ou conheceu alguém que passa por situações como estas ao morar em um condomínio, especialmente os verticais. E como tudo tem os seus dois lados, se há quem reclame de certos infortúnios, há quem faça questão de ter bichinhos de estimação no apartamento. Situações como estas são comuns em condomínios onde a área é dividida, mas como lidar?

O veterinário e sócio da Pet Sem Stress, que presta consultoria para condomínios, Michel Faingezicht, explica que os principais motivos de briga entre vizinhos relacionados aos bichos de estimação são o latido e o mau cheiro. O primeiro passo, segundo ele, é tentar entrar num acordo. Ou seja, conversar sobre o assunto da maneira mais amigável possível. E uma das estratégias que vem sendo adotadas em vários residenciais é a reserva de um espaço na área comum para os pets:

— Ter um local adequado para que os bichos possam passear e se distrair evita que eles fiquem latindo tanto por se sentirem presos. E, com saquinhos ao lado das lixeiras, o dono do animal não terá desculpas sobre a limpeza da área interna do apartamento.

Faingezicht ressalta que o latido dos cães geralmente vem do estresse, consequência de ficarem muito tempo sozinhos. Por isso, o veterinário orienta que, caso o dono não tenha muito tempo livre, procure alguém para passear com o cachorro ou até mesmo uma creche de pets. E, claro, antes de mesmo de pensar em ter um animalzinho de estimação, a recomendação é avaliar quais têm perfil e tamanho para viver confortavelmente dentro de um apartamento — pela saúde do próprio animal, do moradores e dos vizinhos.

5 dicas para garantir a boa convivência

Se esta é a sua situação, Faingezicht listou cinco dicas que podem ser adotadas tanto por moradores com ou sem pets e pelo próprio condomínio para melhorar a convivência de todos:

1) Informe-se primeiro: antes de levar um bichinho para o seu apartamento, verifique qual a regulamentação do prédio — se pode ou não, quantos podem e que tipo de pet exatamente é permitido. Outro conselho do veterinário é considerar as características do perfil do animal e a disponibilidade do dono. “Pets que exigem maior frequência de banhos, por exemplo, pedem cuidadores com tempo para isso, com risco de deixar cheiro ruim no elevador”, explica.

2) Adapte espaços: é importante o condomínio separar uma área para onde os moradores possam levar seus animais de estimação. Isso ajuda a evitar discussões sobre onde o cachorro fez sujeiras. Não precisa ser uma área extensa, mas o suficiente para a recreação dos pets.

3) Leve o cão para passear: caso você não possa dar muita atenção para seu cachorro (gatos dispensam passeios), uma boa ideia é contratar um dog walker para passear com ele algumas vezes na semana. Isso ajuda o animal a não ficar estressado e pode levar o bicho a latir menos, além de ser saudável para ele e para você, que chega cansado em casa e não quer ter que sair. E os vizinhos agradecem.

4) Higienize os espaços: o condomínio pode colocar saquinhos de coleta ao lado das lixeiras. É uma solução barata e que acaba com a desculpa de quem não recolhe a sujeira dos animais.

5) Controle: o veterinário sugere ainda que os condomínio crie um cadastro com as informações do número de animais que se encontram no prédio, inclusive, com dados sobre a saúde deles. “É uma forma de prevenção sanitária e também de descobrir a demanda por serviços pets no local. Pode-se, por exemplo, ratear os custos de um dog walker entre donos de cachorros que latem muito”.

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