José, o síndico de um condomínio grande em Belo Horizonte, está se sentindo mais um equilibrista do que um gestor. Ultimamente as contas têm apenas empatado – sem sobras – no seu condomínio, um cenário que ele não considera favorável.
Porém, em questão de dias, a situação do condomínio de José mudou radicalmente: eles perderam uma ação na Justiça e precisam pagar uma indenização a um ex-funcionário. Na mesma semana, um cano se rompeu e causou uma infiltração no teto da garagem. Uma grande chuva alagou e danificou os elevadores. Sem dinheiro sobrando, ficou aquela pergunta: e agora, José?
Pois é, essa cena fictícia parece de um filme de terror para síndicos, mas acontece diariamente em muitos condomínios Brasil afora – principalmente naqueles que estão com as contas seriamente comprometidas há mais tempo, e que começam a mexer no seu fundo de reserva sem a devida reposição.
Sem reservas
Não é novidade que muitos síndicos recorram ao fundo de reserva do condomínio quando apenas a taxa mensal não é mais suficiente para cobrir todos os gastos ordinários, como salários de funcionários, contas de água e luz, manutenção, etc. E esse uso, claro, leva ao encolhimento do fundo que deveria ser usado em uma situação de manutenção ou emergência no futuro.
Outra causa que contribui para que o fundo seja pequeno é uma contribuição insuficiente. Geralmente, o recomendado para um fundo de reservas é que o mesmo seja o equivalente a duas ou duas arrecadações e meia do condomínio.
Gasto inesperado
E se, como na história de José, contada acima, acontece um gasto inesperado ou até emergencial? De imediato, o sugerido por todos os ouvidos pelo SíndicoNet é bastante simples: convocar uma assembleia.
É com o apoio dos demais condôminos que o síndico vai poder optar por alguns caminhos para enfrentar o problema – e o gasto – em questão. Caso o gasto seja emergencial, o síndico (ou qualquer outro condômino) pode orçar o serviço e mandar executá-lo. Deve, porém, chamar uma assembleia para explicar à coletividade qual foi o problema, mostrar os orçamentos pedidos e dar ciência de todo o procedimento.
Como se precaver
Para não se ver novamente em uma situação em que seja necessário pedir uma cota extra para fazer frente a uma eventualidade, o ideal é ter um fundo de reserva forte – que realmente chegue a duas ou duas arrecadações e meia.
Também é fundamental que esse montante não seja usado para cobrir os gastos do dia a dia. E que, caso esse fundo seja usado para esse fim, que seja reposto o mais breve possível.
Outra medida para evitar que essa situação se repita é refazer a previsão orçamentária.
Seguro
Uma medida extra de segurança para as finanças do condomínio é optar por um seguro mais amplo, como ensina o síndico profissional Nilton Savieto.
“Nos condomínios que topam investir quase três vezes mais com o seguro, acho que é uma ótima solução. Em um dos empreendimentos onde trabalho tivemos um problema de alagamento com os elevadores. O seguro cobriu os gastos com o reparo, que foram na ordem de R$ 50 mil”, exemplifica ele.
As apólices com cobertura ampla custam mais, porém oferecem mais em contrapartida do que a cobertura simples, que engloba riscos de incêndio, queda de raio dentro do terreno e explosão de qualquer natureza. O condomínio pode optar por diversas outras coberturas extras, como o de responsabilidade civil do síndico, do condomínio, entre outros.
Opção arriscada
Buscando não aumentar ainda mais a cota condominial, e assim o risco de inadimplência, há quem prefira optar por não deixar o fundo mais robusto. Apesar de parecer uma decisão racional, essa atitude reativa a possíveis problemas futuros não é a mais recomendada.
Isso porque, invariavelmente, o condomínio irá precisar de reparos e, dependendo do tamanho da arrecadação necessária, o valor pode, novamente, vir a aumentar a inadimplência no local.
Sem parcelamento
Uma situação ruim pode piorar ainda mais quando a emergência em questão exige pagamento à vista. Pode ser o caso de uma ação judicial trabalhista ou algo que precise ser pago de uma só vez.
Veja algumas alternativas para o gestor enfrentar o problema:
- Arrecadação extra (de uma vez ou poucas parcelas): pedir e cotizar o dinheiro que fará frente a esse custo extra de uma vez é o passo mais comum a ser tomado nesse caso, mas cuidado, o risco de inadimplência é proporcional ao montante a ser arrecadado entre os condôminos.
- Fazer um empréstimo: há empresas especializadas em serviços financeiros para condomínios. Nesses casos também é importante chamar uma assembleia, que deve concordar com a contratação do serviço.
- Administradora: em casos extremos, a administradora pode vir a pagar algo que o condomínio não consiga naquele momento. Mas depende muito do relacionamento da empresa com a comunidade, além de não ser algo corriqueiro.
Fonte: SindicoNet
