Porém, em questão de dias, a situação do condomínio de José mudou radicalmente: eles perderam uma ação na Justiça e precisam pagar uma indenização a um ex-funcionário. Na mesma semana, um cano se rompeu e causou uma infiltração no teto da garagem. Uma grande chuva alagou e danificou os elevadores. Sem dinheiro sobrando, ficou aquela pergunta: e agora, José?

Pois é, essa cena fictícia parece de um filme de terror para síndicos, mas acontece diariamente em muitos condomínios Brasil afora – principalmente naqueles que estão com as contas seriamente comprometidas há mais tempo, e que começam a mexer no seu fundo de reserva sem a devida reposição.

Sem reservas

Não é novidade que muitos síndicos recorram ao fundo de reserva do condomínio quando apenas a taxa mensal não é mais suficiente para cobrir todos os gastos ordinários, como salários de funcionários, contas de água e luz, manutenção, etc. E esse uso, claro, leva ao encolhimento do fundo que deveria ser usado em uma situação de manutenção ou emergência no futuro.

Outra causa que contribui para que o fundo seja pequeno é uma contribuição insuficiente. Geralmente, o recomendado para um fundo de reservas é que o mesmo seja o equivalente a duas ou duas arrecadações e meia do condomínio.

Gasto inesperado

E se, como na história de José, contada acima, acontece um gasto inesperado ou até emergencial? De imediato, o sugerido por todos os ouvidos pelo SíndicoNet é bastante simples: convocar uma assembleia.

É com o apoio dos demais condôminos que o síndico vai poder optar por alguns caminhos para enfrentar o problema – e o gasto – em questão. Caso o gasto seja emergencial, o síndico (ou qualquer outro condômino) pode orçar o serviço e mandar executá-lo. Deve, porém, chamar uma assembleia para explicar à coletividade qual foi o problema, mostrar os orçamentos pedidos e dar ciência de todo o procedimento.

Como se precaver

Para não se ver novamente em uma situação em que seja necessário pedir uma cota extra para fazer frente a uma eventualidade, o ideal é ter um fundo de reserva forte – que realmente chegue a duas ou duas arrecadações e meia.

Também é fundamental que esse montante não seja usado para cobrir os gastos do dia a dia. E que, caso esse fundo seja usado para esse fim, que seja reposto o mais breve possível.

Outra medida para evitar que essa situação se repita é refazer a previsão orçamentária.

Seguro

Uma medida extra de segurança para as finanças do condomínio é optar por um seguro mais amplo, como ensina o síndico profissional Nilton Savieto.

“Nos condomínios que topam investir quase três vezes mais com o seguro, acho que é uma ótima solução. Em um dos empreendimentos onde trabalho tivemos um problema de alagamento com os elevadores. O seguro cobriu os gastos com o reparo, que foram na ordem de R$ 50 mil”, exemplifica ele.

As apólices com cobertura ampla custam mais, porém oferecem mais em contrapartida do que a cobertura simples, que engloba riscos de incêndio, queda de raio dentro do terreno e explosão de qualquer natureza. O condomínio pode optar por diversas outras coberturas extras, como o de responsabilidade civil do síndico, do condomínio, entre outros.

Opção arriscada

Buscando não aumentar ainda mais a cota condominial, e assim o risco de inadimplência, há quem prefira optar por não deixar o fundo mais robusto. Apesar de parecer uma decisão racional, essa atitude reativa a possíveis problemas futuros não é a mais recomendada.

Isso porque, invariavelmente, o condomínio irá precisar de reparos e, dependendo do tamanho da arrecadação necessária, o valor pode, novamente, vir a aumentar a inadimplência no local.

Sem parcelamento

Uma situação ruim pode piorar ainda mais quando a emergência em questão exige pagamento à vista. Pode ser o caso de uma ação judicial trabalhista ou algo que precise ser pago de uma só vez.

Veja algumas alternativas para o gestor enfrentar o problema:

1. Arrecadação extra (de uma vez ou poucas parcelas): pedir e cotizar o dinheiro que fará frente a esse custo extra de uma vez é o passo mais comum a ser tomado nesse caso, mas cuidado, o risco de inadimplência é proporcional ao montante a ser arrecadado entre os condôminos.
2. Fazer um empréstimo: há empresas especializadas em serviços financeiros para condomínios. Nesses casos também é importante chamar uma assembleia, que deve concordar com a contratação do serviço.
3. Administradora: em casos extremos, a administradora pode vir a pagar algo que o condomínio não consiga naquele momento. Mas depende muito do relacionamento da empresa com a comunidade, além de não ser algo corriqueiro.

Fonte: SindicoNet

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1) Saber ouvir as partes. Quando há problemas no condomínio, tente entender os fatos, para além das versões que uma ou outra parte do problema produzem. Veja o que cada lado tem a dizer, observe o comportamento de cada um, e ouça um terceiro, como o zelador. Assim, você evita tomar partido muito explicitamente.

2) Ter uma boa comunicação com o zelador. Este profissional é seu elo de contato com os condôminos e com os funcionários. É ele quem mais circula entre todos, quem recebe primeiro as informações, opiniões, reclamações. Faça dele sua comunicação informal e verifique se as mensagens estão chegando sem muita distorção.

3) Transparência nas prestações de contas e nas atitudes. Saiu de moda a figura do síndico linha-dura, centralizador e acima de qualquer suspeita, a quem a maioria dos condôminos assinaria um cheque (ou uma procuração) em branco. O país se democratizou, e por outro lado, houve o crescimento da corrupção em todos os setores. Por tanto, o que as pessoas esperam é clareza e honestidade nas prestações de contas à assembleia, anualmente e sempre que inquirido por esta.

4) Paciência. Se for necessário explicar um determinado ponto 10 vezes, faça isso. Em um condomínio, convivemos muitas vezes com pessoas provenientes de diferentes culturas e níveis educacionais. Assim, é preciso perceber que nem todos entendem nossas intenções imediatamente, às vezes é preciso de um bom tempo e insistência paciente para nossa “mensagem” ser assimilada.

5) Conheça os condôminos. Cada morador tem sua personalidade, entenda cada um e ajuste sua forma de negociar para cada tipo. Não adianta ter sempre o mesmo discurso. Sem abrir mão de seus princípios e ideias, aprenda a expô-los de acordo com o perfil do condômino, sua idade, sua profissão, sua família, seu modo de ser.

6) Procure incentivar a participação dos condôminos. A participação traz ao condômino o senso de que o cuidar do condomínio é uma tarefa comunitária – ao contrário da percepção comum, de que o condomínio é um prestador de serviços ao condômino.

7) Ser discreto. Não comentar com um condômino o que aconteceu com o outro, como por exemplo, visitas de oficiais de justiça, brigas de família, inadimplência. Como síndico, você acaba recebendo muitas informações, mas cuidado com elas. Muitas podem ser inclusive boatos, lançados em seus ouvidos por alguém que espera que você os espalhe. A discrição o ajudará a ter o respeito e a confiança de todos.

Problemas comuns e soluções recomendadas

• Peça ao zelador para falar com o causador do barulho. Se isso não resolver verificar se o fato é frequente. Confirmado, analise se fere algum regulamento ou lei do silêncio, se for o caso envie uma advertência.
• Animais de estimação.Fazer valer o que está escrito no Regulamento Interno. Não ser tolerante, mas não se esquecer de ter como provar infrações para aplicar o regulamento.
• Briga de vizinhos.Não intervir a princípio, pois o síndico não é polícia. No entanto, e estiver afetando o condomínio com barulho excessivo, ameaça à segurança, agir com bom senso e atitude firme, sem tomar partido das pessoas, mas sim de valores e ideias.
• Baixo quórum na assembleia.Não marcar a reunião em época de férias, semana com feriado prolongado, etc. Mandar a convocação com antecedência adequada e escrita de uma forma a induzir o comparecimento, ressaltando os pontos mais importantes e polêmicos.
• Condômino tem direito a 2 vagas. As vagas são espaçosas e o morador possui 2 carros pequenos e comprou um terceiro para o filho. Supôs, ele, que tem direito de colocar os 3 carros nas 2 vagas. Solução dada: Já que o condômino interpreta que na vaga poderia ser colocado 3 carros, foi decidido que a garagem fosse um bem comum e qualquer condômino poderia estacionar na terceira vaga. O condômino alugou uma vaga de um vizinho.
• Salão de festas.O salão de festa tem um pequeno jardim externo e o condômino insistiu que poderia colocar mesas e cadeiras no jardim (área comum). Foi colocado que ele teria que permitir que qualquer condômino pudesse sentar nas cadeiras do jardim durante a festa, pois elas estavam em área comum. Resultado, ele optou por restringir a festa ao salão.

Fonte: Sindico Net

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Fonte: SindicoNet

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